Alquiler de viviendas y habitaciones en España
Si vas a vivir de alquiler en alguna provincia de España, debes saber como es el
mercado inmobiliario y las costumbres que aquí se siguen.
Oferta
La oferta inmobiliaria es muy extensa. En grandes ciudades encontrarás docenas
o centenas de pisos en alquiler. Hay :
Estudios, con una cama, una cocina y un aseo.
Apartamentos. Con un dormitorio separado, un aseo y una cocina.
Pisos de dos dormitorios.
Pisos de tres dormitorios.
Pisos de cuatro dormitorios.
Pisos de cinco dormitorios.
Otros pisos de más dormitorios.
En pequeñas localidades abundan las casas bajas y no se alquilan con tanta facilidad como en las ciudades.
En las grandes ciudades existe el concepto de piso interior. Se trata de unas viviendas en bloques que no tienen ventanas a la calle, sino solamente a patios interiores. También hay viviendas en planta baja, incluso con acceso desde la calle, al ser locales reformados en vivienda.
Los pisos más nuevos de más de un dormitorio suelen tener dos cuartos de
baño, lo que facilita la convivencia. En definitiva, si hubiera más
Estudios y Apartamentos, el mercado inmobiliario estaría mejor
repartido, porque actualmente se ocupan viviendas de dos y tres
dormitorios por personas solas, lo cual es un desperdicio de los recursos de
los que disponen las ciudades.
Un grupo muy amplio de precios oscilan a Abril de 2023 entre 500 y 1500
euros, si bien hay mucha oferta en el rango de 500 a 800 euros.
Incluso en el rango de los 3000 euros, para clientes de alto standing.
Estado
El estado de las viviendas que se alquilan suele ser bueno. El negocio
es comprar viviendas muy deterioradas, reformarlas y alquilarlas, por lo
que suelen ser pisos con reformas recientes.
Muebles
Suelen estar amueblados, por lo que no necesitas traer tus muebles. Hay pisos
sin amueblar en alquiler pero la oferta es menor.
Internet
Los pisos de alquiler suelen ofrecer conexión a internet, con el objeto
de que la compañía no tenga que estar conectando y desconectando la línea con
cada cambio de inquilino. Supondría un coste descomunal en routers y trabajo de técnicos. Especialmente se ofrece en pisos compartidos, donde el mercado es básicamente para estudiantes.
Contrato.
Para alquilar en España necesitas un contrato. Existen formatos para rellenar
en páginas especializadas. Te dejo dos modelos para que te familiarices con el contenido.
Tienen varias páginas y anexos. En otros países el contrato es una única página.
En el contrato se suele pedir al inquilino o inquilina:
- Escaneado el documento identificativo. DNI , NIE o pasaporte de las personas que vayan a vivir bajo ese contrato.
- Una dirección del lugar del que vienes.
- Teléfono y correo electrónico.
- Aval personal o bancario, es decir, una persona o un contrato bancario que pagaría las mensualidades si tú no puedes. Si hay un aval personal, esta persona aportará su documento identificativo al igual que los otros participantes. Si el aval es bancario se aportará el justificante. Un aval bancario es un seguro que contrata el inquilino, por el cual debe pagar todos los meses una cuota.
En los contratos se suelen especificar muchos detalles. Como si puedes o
no puedes traer una mascota. Se habla de las reglas de convivencia y en
ocasiones se hace referencia explícita a la prohibición de hacer ruido antes
de las 9 de la mañana o después de las 11 de la noche cuando los alquileres
son en comunidades de vecinos.
El casero o la casera también aportará
- Su documento identificativo o documentos de los propietarios que correspondan.
- Teléfono y correo electrónico de contacto.
- Justificante de propiedad del inmueble
- Certificado energético.
- Copia del seguro de la vivienda.
- Número de cuenta para realizar los pagos.
- Listado de enseres detallando si procede, modelos , medidas o capacidad de los elementos, con fotografías que permitan identificar los muebles y electrodomésticos de la vivienda. Un documento con fotos a ser posible, donde se muestre qué hay en la vivienda. Puede coincidir con las fotos del anuncio en la web.
- Facturas de Luz, agua y gas para que las pongas a tu nombre. En algunos casos la luz y el agua pueden quedar a nombre del casero o la casera y te pasa los cargos para que se lo ingreses.
Todo ello forma un único documento con anexos que se firma por ambas partes, en
cada página, y que la propiedad debe llevar a la
Comunidad de Madrid
para legalizarlo. La fianza que entregas ( o una de las fianzas si te piden
dos meses) se ingresa en una cuenta de la Comunidad de Madrid.
No te extrañe si al finalizar el contrato te dicen que tienes que esperar una
semana para recibir la fianza, porque es el tiempo que tarda el IVIMA en
gestionar la devolución, por lo que la propiedad tardará lo mismo en
devolvértelo.
Seguro
Algún propietario o propietaria contratará un seguro de impagos, de tal manera
que si dejas de realizar los pagos el seguro cubriría los pagos. Para
contratarlo te suelen solicitar los siguientes documentos
- Contrato de trabajo o justificante de ingresos.
- Justificante de la universidad o del centro de estudios en el que te hayas matriculado.
- otros documentos según requerimiento del seguro.
Pago
El pago de la mensualidad se suele hacer entre los días 1 y 5 de los meses en curso. Se suele pagar por el banco. Por lo tanto si entras al piso el día 10, pagas el día 10 los días del mes restantes, junto con la fianza y luego entre los días 1 y 5 pagas el siguiente mes. Guarda los justificantes de haber hecho los ingresos, ya que te los pueden pedir en ayuntamientos o en otras administraciones.Alquiler por habitaciones.
El alquiler por habitaciones en España es la asignatura pendiente. No
hay regulación por parte del gobierno ni por parte de las Comunidades
Autónomas, ni por parte de la ley de arrendamientos urbanos. El IVIMA admite solamente fianzas de pisos completos.
En otros países como Reino Unido, puedes ir a una agencia que gestiona 100 o
200 habitaciones y te preparan el contrato de tu habitación, les dejas tu
fianza y te dan la llave del piso y la llave de tu habitación. Con el contrato
puedes ir a gestionar asuntos como Cuentas Bancarias y residencia.
Alquilar por habitaciones es un negocio más fructífero que alquilar pisos
completos. Y más eficiente. Solo necesitas mayor dedicación al
multiplicarse los contratos.
En España dar con un alquiler de habitación es difícil si no eres estudiante.
Hay muchos anuncios en Internet, pero en la mayoría exigen ser estudiante. En
algunos anuncios también se alquila a personas con contrato de trabajo, pero
también puedes encontrar requisitos como tener una edad máxima.
No es fácil encontrar pisos que tengan las habitaciones con llave
individual.
En este tipo de alquileres sueles tener un armario en la cocina para tu comida
y una balda en la nevera para tu comida fría. El resto de tus cosas se suelen
quedar en tu habitación.
En España no se suele hacer contrato y es difícil que te puedas
empadronar, por lo que acudir al médico será un problema si cambias de
localidad o si vienes del exterior. Hay quien te ofrece un documento para
firmar pero son casos muy puntuales y tampoco de dan copia.
Alquilar una habitación puede costar entre 300 y 500 euros en un amplio
abanico de casos. Los gastos se pagan mensualmente entre quienes viven en la
casa, a razón de lo que diga la persona que gestiona los contratos de luz,
agua y gas.
Agencia
Cuando alquilas el piso o la habitación a través de una agencia, suelen
cobrarte una mensualidad o media mensualidad.
Desistimiento.
Pese a lo que indique el contrato, si necesitas irte del piso por una
razón la que sea, te sueles poder marchar. Si no estás conforme
con algo, dejas la fianza y te marchas.
La ley de contratos no tiene en cuenta el hecho de que una persona debe tener
la oportunidad de probar la vida en un sitio y marcharse si no está de acuerdo
con algo.
En los comercios está la oportunidad de devolver el producto y en los trabajos
la posibilidad de marcharse durante el período de prueba. Este período de
prueba no existe en los contratos de arrendamiento.
Personalmente, cuando un inquilino me ha dicho que quería marcharse, le he
ofrecido su fianza y el contrato termina. Es obvio que no vas a forzar a una
persona a vivir en un lugar en el que no quiere estar.
Aviso
En los contratos de alquiler, normalmente hay que avisar con un tiempo
prudencial, para que la propiedad pueda volver a anunciar la vivienda. Durante
ese cambio del inquilino o la inquilina se espera colaboración para
enseñarla.
Fin de contrato
El fin de contrato es un evento que tiene lugar en todos los casos. El IVIMA
requiere dicho acuerdo para devolver la fianza. Se prepara por lo tanto un
documento separado llamado FIN DE CONTRATO, diciendo que la persona que
realizó el contrato, en la fecha del inicio del contrato, ha
realizado todos los pagos y que la vivienda se encuentra en buenas
condiciones. Para ello se revisa el listado de enseres que se preparó en la
firma del contrato. Si hay desperfectos, se valoran y se acuerda el
pago, que podrá ser a partes iguales, o por parte del inquilino o
la inquilina. La situación puede ser:
- No hay desperfectos. Es el caso más habitual. El inquilino o inquilina anota su número de cuenta para que la propiedad retorne la fianza en el plazo acordado.
- El valor de los desperfectos es inferior a la cantidad retenida como fianza. Solución: La propiedad muestra factura del arreglo o sustitución. El inquilino o la inquilina deja su número de cuenta para que el propietario realice el ingreso de la cantidad restante.
- El valor de los desperfectos es superior a la cantidad retenida como fianza. Solución: la propiedad muestra factura de los arreglos y anota su número de cuenta en este documento para que el inquilino o la inquilina realice el ingreso.
Webs
Una parte del comercio inmobiliario tiene lugar a partir de webs. Estas son:
En estos portales se anuncian tanto particulares como agencias. Las agencias
tienen su propia web, pero anuncian un número más limitado de inmuebles.
Puedes acercarte a las inmobiliarias de la zona en la que estás
buscando, salvo que tengan el piso que buscas, lo que pueden
ofrecerte es anotar tu número de teléfono para llamarte en caso de que
surgiera la oportunidad. La oferta de alquiler es muy amplia considerando una
ciudad grande. La oferta total es la suma de las ofertas de las agencias más
los particulares que se anuncian. No es muy común que un anunciante tenga
más de un piso anunciado.
En el caso de las agencias inmobiliarias, algunas trabajan en
franquicia, es decir, un nombre, imagen y método común, por lo que
juntas disponen de muchos pisos, pero están gestionados por las
distintas oficinas, por lo que en cada oficina no puedes contratar todos los
pisos que hay en la web.
Os indico algunas franquicias
/
Además de las franquicias, hay agencias independientes que tienen su
cartera de clientes y ofertan sus pisos.
https://www.gilmar.es/
http://www.martinagenciainmobiliaria.es/
Algunas agencias están reservadas para el mercado de lujo
En total son
55.000 las agencias inmobiliarias que había en España en 2020. Con una
población de 47,37 millones de habitantes que había en aquel momento,
ofrecían un servicio de agencia por cada 862 habitantes. Hoy la
población el ligeramente mayor 47,42 millones.
Idioma
Tanto los anuncios como los contratos suelen estar en castellano. Misma
situación con la generalidad de las agencias.
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